Help de woningmarkt van de oude gedachten af

vrijdag 5 november 2010

Door Herman Wals. Politiek op deelraadsniveau gaat meestal niet over de grote, hemelbestormende visies, maar richt zich op accentverschillen. Al zijn er paar uitzonderingen, denk aan parkeergarages, maar zeker ook aan de volkshuisvesting. Mijn eerste deelraadsperiode speelde zich begin jaren tachtig in Amsterdam-Noord af. Die deelraad koos bij nieuwbouw voor 100 procent sociale woningen. De toenmalige PvdA-wethouder had een simpele oplossing voor mensen die wat meer geld gingen verdienen: die kunnen naar Purmerend of Hoofddorp verhuizen…

In Amsterdam wordt voor nieuwbouw in de sociale sector nu al weer een hele tijd 30 procent aangehouden – ook op de Zuidas met de duurste grond van Nederland. De vraag komt op hoe rationeel dat is. Discussies in de deelraad daarover verlopen moeizaam, meningen overwoekeren feiten en de beroemde strofe uit ‘De Internationale’: ‘Sterft, gij oude vormen en gedachten!’ lijkt niet voor de woningmarkt te gelden. Maar wat zeggen de cijfers?

Stadsbreed beslaan de lagere inkomens (tot en met 1.700 euro voor een meerpersoons huishouden) 31,5%. Het goedkope segment (tot en met 398 euro) maakt 37,4 procent van de woningmarkt uit. Bij de lage middeninkomens gaat het om 24,9 procent versus 29,2 procent betaalbare woningen, bij de hoge middeninkomens om 22,6 procent versus een middensegment van 15,4 procent en tot slot staat de 21 procent hoge inkomens tegenover de 18 procent van het dure woonsegment. De getallen kunnen per stadsdeel natuurlijk verschillen. In Zuid komt de groep met de lagere inkomen op 25,1 procent, terwijl het goedkope segment aan woningen 35,9 procent groot is.

Zo te zien kent Amsterdam dus geen problemen voor wat betreft het aantal sociale woningen – ware het niet dat huurders blijven zitten, ook als ze meer gaan verdienen, het beruchte ‘scheef wonen’. Eén van de oorzaken van het stagneren van de doorstroming is dat er te weinig in het middensegment gebouwd wordt. Een inkomenstoets zou helpen, maar dat is aan Den Haag. In ons stadsdeel heeft de coalitie van VVD, D66 en PvdA zich voorgenomen om de komende vier jaar meer woningen in dat middensegment te bouwen, naast die fameuze 30 procent.


Herbezinning
De huidige dip in de woningbouw geeft aanleiding tot herbezinning. Bouwe Olij, voor de PvdA ooit voorzitter van stadsdeel De Pijp en meer recent gemeenteraadslid, bepleitte onlangs in Het Parool om vier jaar lang geen sociale woningen meer te bouwen, maar (middel)dure huur en koop. Omdat de gemeente 30.000 euro op iedere sociale woning toelegt en de corporaties het dubbele, worden daarmee grote bedragen bespaard, die ingezet kunnen worden voor ‘renovatie, transformatie en nieuwbouw in de bestaande stad’. Olij toonde zich voorstander van verkoop in maatschappelijk gebonden eigendom van bestaande en nieuwe huurwoningen. Hij vermoedde overigens dat het over vier jaar nog wel mee zou vallen met het aantal sociale woningen, want sloopplannen gaan niet door en de corporaties verkopen ze ook nauwelijks meer.

D66 levert in Amsterdam een bijdrage aan het op gang brengen van de woningmarkt door het voorstel om modale huurwoningen te creëren voor de groep met een jaarinkomen tussen de 33.000 en 47.000 euro per jaar. Dat kan door sociale huurwoningen om te bouwen en dan vooral te investeren in energiebesparende en duurzame maatregelen. Vanuit Zuid voegen we daar aan toe, dat als koopwoningen in het middensegment niet verkocht worden, ze voorlopig als modale huurwoning op de markt gezet zouden kunnen worden. Later kunnen de huurders ze dan alsnog kopen.

Er is nog een reden om na te denken over de woningmarkt. ‘Europa’ heeft verordonneerd dat de inkomensgrens voor sociale woningen (met een huurprijs tot 414 euro per maand) op 33.000 euro komt te liggen, in plaats van 37.860. Daardoor neemt de druk op het schaarse middensegment nog verder toe. Vanuit de grote steden klinken protesten, maar D66 Tweede Kamerlid Kees Verhoeven schreef in De Volkskrant:

'Door het omvangrijke aanbod van corporaties woont momenteel 30 procent van de huurders in Nederland scheef. Dat betekent dat ze met een goed inkomen in hun gesubsidieerde huurwoning blijven zitten. Deze scheefwoners stromen niet door, omdat ze geen alternatieven hebben. Daarvoor is een groter middensegment (vanaf 550 euro) nodig. En dat komt er alleen als het bouwen van particuliere huurwoningen weer rendabel wordt. Precies zo is de Europese maatregel bedoeld. (…) Enerzijds door de huurmarkt in balans te brengen. Naast het bouwen van minder gesubsidieerde woningen, dienen corporaties woningen aan hun huurders te verkopen. Op zichzelf moedigt dit scheefwoners nog niet aan om door te stromen. Daarom stelt D66 een jaarlijkse inkomenstoets voor'.

Creatieve bijdrage
Er zijn al met al verschillende mogelijkheden om de verstarring op het huursegment van de woningmarkt te doorbreken. Daarvoor moeten er op lokaal en op rijksniveau maatregelen genomen worden die elkaar aanvullen. D66 is er natuurlijk voor dat mensen met de laagste inkomens goed gehuisvest worden. Maar als we blijven bouwen zoals dat tot nu toe gebeurde, houden we een bijkans onbegrensde vraag aan de onderkant van de woningmarkt in stand en komen er voor die groep veel te weinig woningen leeg.

Naast het ‘matchen’ van inkomensgroepen en woonmarktsegmenten, om die cijfers vervolgens te extrapoleren tot 2020, is er nog een andere benadering mogelijk. Dan moet je bereid zijn om vragen te stellen als: wat voor stad willen we zijn, met wat voor inwoners en wat voor bedrijvigheid, om vervolgens te bedenken wat voor type woningmarkt daarbij hoort. Dat spreekt ons veel meer aan dan de huidige, behoudende strategie op volkshuisvestingsgebied. D66 levert ook in Amsterdam graag een bijdrage aan het vlot trekken van de discussie en aan het doorbreken van de verstarring op de woningmarkt.

Herman Wals is lid van de deelraad van Amsterdam Zuid. Binnen de D66-fractie is hij verantwoordelijk voor de portefeuilles ruimtelijke ordening & wonen en Zuidas. Op deze website schrijft hij regelmatig over actuele en/of lokale onderwerpen.