Gemeente heeft bouwstop (ook) aan zichzelf te wijten

donderdag 15 juli 2010

Door Herman Wals. De bouwstop die de gemeente Amsterdam invoert heeft de nodige publiciteit opgeleverd, maar verrassend weinig kritische reacties, terwijl daar toch wel enige reden voor is. De sleutel van het probleem ligt bij het Vereveningsfonds, waarmee de gemeente de positieve en de negatieve resultaten van bouwprojecten verrekent – althans de bouwprojecten waarbij de gemeente een grondpositie heeft. Wijsheid is dat de gemeente winst pas neemt aan het einde van een project, maar verliezen meteen compenseert. Nu zijn er de afgelopen jaren drie zaken mis gegaan bij dat fonds:

• De gemeenteraad heeft regelmatig een greep in de kas gedaan om zaken van politiek belang te financieren.
• Sociale woningbouw werd mogelijk gemaakt door forse subsidies op de grondkosten te geven. Per woning legt de gemeente zo gemiddeld 30.000 euro bij.
• En aan de opbrengstenkant is de grote melkkoe kantorenbouw ingestort.
  

Op 10 juni hield Leonie Janssen van de Universiteit van Amsterdam voor het bewonersplatform Zuidas een verhelderende presentatie over ‘de Amsterdamse kantorentragedie’. Zij schat de leegstand in de kantorensector op 15 tot 18 procent, terwijl een frictieleegstand van rond de 5 procent normaal is. Het probleem wordt vergroot doordat er nog vele tienduizenden meters kantoorvloeroppervlak in de planning zitten. Dat is niet alleen de schuld van ontwikkelaars en investeerders, want ook de overheid heeft bijgedragen aan dit overaanbod. Voor de verouderde voorraad heeft Leonie Janssen een weinig hoopvolle boodschap: die kan beter gesloopt worden of omgezet in een andere functie.

Het Vereveningsfonds stevent af op een tekort van 316 miljoen euro in 2014. Duidelijk is dat het jaren zal duren voordat het gemeentelijk aandeel in de Amsterdamse grondmarkt weer tot een positief resultaat gaat leiden. Er moet gezocht worden naar een nieuw evenwicht tussen kosten en opbrengsten, waarbij er niet aan valt te ontkomen om aan politieke taboes te morrelen. Zo is uitgerekend dat een marktconforme grondprijs voor sociale woningbouw jaarlijks 250 miljoen in het laatje brengt. Minder sociale woningbouw dan de 30 procent die gemeente en stadsdelen nu aanhouden levert ook veel geld op. Zolang de stad een overmaat aan sociale huur kent, vergeleken met de omvang van de doelgroep, is dit goed te verdedigen.

En als de gemeenteraad de zelfbeheersing op kan brengen om niet steeds geld te onttrekken aan het Vereveningsfonds, en bovendien de erfpachtinkomsten er aan ten goede laat komen, dan verbetert de financiële positie van het fonds zelfs met 450 miljoen euro. Dat lijkt beter dan het paardenmiddel van de bouwstop, waarmee de gemeente aan bouwers, ontwikkelaars en investeerders het volkomen verkeerde signaal afgeeft.

Herman Wals is lid van de deelraad van Amsterdam Zuid. Binnen de D66-fractie is hij verantwoordelijk voor de portefeuilles ruimtelijke ordening & wonen en Zuidas.